Tokenized Real Estate: Bất động sản mã hóa, phân mảnh, dễ sở hữu với lượng tiền nhỏ

Trong thế kỷ 21, thị trường bất động sản đã trở thành một phần không thể thiếu của cuộc sống của chúng ta. Cụ thể, khái niệm “real estate” – bất động sản, không chỉ đơn thuần là những căn nhà và khu đất, mà còn là một phần quan trọng trong việc xác định cách chúng ta sống và làm việc. Điều này đặt ra câu hỏi quan trọng: Tokenized Real Estate là gì và tại sao nó đang trở thành một xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản?

1. Vấn đề của bất động sản truyền thống?

So với các tài sản khác, bất động sản truyền thống gặp rất nhiều hạn chế như:

• Những nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể mua hẳn được một bất động sản, như nhà hoặc đất. Cũng chính vì vậy nên họ chọn mua cổ phiếu hoặc tiền điện tử.
• Gặp khó khăn trong việc giao dịch xuyên biên giới giữa các quốc gia. Như ở Việt Nam, người nước ngoài không thể sở hữu 1 căn chung cư.
• Có thể mất vài tuần đến vài tháng để tìm được đối tác, sản phẩm, người bán phù hợp.
• Kém thanh khoản, số lượng giao dịch thấp, và kém hiệu quả
• Giá bán dao động trong một phạm vi.
• Các giao dịch bất động sản phải mất hàng tuần mới kết thúc, chủ yếu là do quá trình thẩm định và pháp lý.
• Cần nhiều nhà cung cấp dịch vụ và cần các bên liên quan để giao dịch.

Chính vì lẽ đó, các Tokenized Real Estate xuất hiện và giải quyết các tình trạng nêu trên.

2. Khái niệm: Tokenized Real Estate là gì?

Tokenized Real Estate (Bất động sản được mã hóa) là loại tài sản bất động sản được chuyển sang dạng token trên Blockchain, phân mảnh, có thể mua bán tương tự cổ phiếu trên các sàn giao dịch.

Toeknized Real Estate thuộc một trong các loại Tokenized Real-World Asset (Tài sản thế giới thực được mã hóa). Các Tokenized Real-World Asset khác bao gồm: chứng khoán, trái phiếu, tín phiếu kho bạc, khoản nợ,… vân vân, tất cả đều được token hóa và đưa lên Blockchain. Theo khảo sát của PwC, các quỹ phòng hộ truyền thống (không chuyên crypto) cũng đang dần chú ý đến mảng Tokenized Real-World Asset này.

Real Estate Tokenization là quá trình mã hóa bất động sản và đưa lên hệ thống Blockchain.

3. Các loại Tokenized Real Estate

Có các loại Tokenized Real Estate sau:

1. Fungible Token
2. Non-fungible Token (NFT)
3. Dynamic NFT / dNFT / NFT động

3.1. Bất động sản được chia nhỏ – Fungible Token

Một trường hợp sử dụng hấp dẫn cho việc mã hóa bất động sản là phân đoạn (fractionalization), hoặc cho phép sở hữu một phần tài sản. Cách tiếp cận này sử dụng Fungible Token. Fungible Token là loại token có thể thay thế được, mà đôi khi chúng ta hay coi nó như crypto / tiền điện tử. 

Các Fungible Token không thể phân biệt được với nhau. Một ví dụ hiện có về tài sản có thể thay thế được là cổ phiếu – một cổ phiếu luôn tương đương với một cổ phiếu khác.

Đặc trưng:

• Token riêng lẻ có thể đại diện cho một tỷ lệ phần trăm quyền sở hữu cụ thể đối với tài sản.
• Việc sở hữu tất cả các token có thể thay thế được có thể tương đương với việc sở hữu tài sản. 

Quyền sở hữu một phần đối với bất động sản mở ra khả năng tiếp cận thị trường bất động sản theo một cách hoàn toàn mới lạ. Với thiết kế phù hợp, các token bất động sản được phân đoạn có thể cho phép các nhà đầu tư hiểu biết xây dựng danh mục đầu tư tùy chỉnh gồm các tài sản bất động sản khác nhau, người mua nhà tiềm năng thực hiện các bước tăng dần để sở hữu ngôi nhà mong muốn của họ và các công ty tạo ra bất động sản phù hợp.

3.2. Bất động sản được mã hóa dưới dạng NFT

Ví dụ đơn giản nhất về bất động sản được mã hóa là đại diện cho một thuộc tính bất động sản duy nhất dưới dạng NFT .

NFT là một mã thông báo duy nhất khác biệt có thể xác minh được với mọi mã thông báo khác trên blockchain — khiến nó phù hợp với bất động sản vì mọi tài sản đều khác nhau.

Đặc trưng:

• Việc sở hữu NFT có thể tương đương với việc sở hữu tài sản. 
• Việc chuyển NFT có thể đánh dấu sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản.
• NFT có thể chứa dữ liệu quan trọng như doanh số bán hàng, địa chỉ trước đây, v.v.

Trong ví dụ lý thuyết này, việc bán một căn nhà cũng đơn giản như việc niêm yết nó trên thị trường NFT. Người mua có thể nhấn một vài nút và nếu họ có đủ số tiền cần thiết, họ sẽ mua nó trong vòng vài phút — một sự thay đổi mạnh mẽ so với quy trình kéo dài hàng tuần mà các giao dịch bất động sản yêu cầu ngày nay.

3.3. Bất động sản được mã hóa dưới dạng NFT động (Dynamic NFT / dNFT)

Ví dụ về NFT ở trên có thể được nâng cao hơn nữa bằng cách sử dụng NFT động (Dynamic NFT / dNFT).

NFT động là NFT tự động cập nhật dữ liệu của chúng dựa trên các điều kiện liên quan. Ví dụ như thay mái nhà.

Đặc trưng: 

• Việc sở hữu NFT có thể tương đương với việc sở hữu tài sản. 
• Việc chuyển NFT có thể đánh dấu sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản.
• NFT có thể lưu giữ—và tự động cập nhật—dữ liệu quan trọng.  

Cập nhật NFT động cho phép trao đổi thông tin tốt hơn giữa các đối tác. Thông tin liên quan như cải tiến, cải tạo và doanh số bán hàng trước đây có thể được các công ty khởi nghiệp hỗ trợ Web3 cập nhật tự động trong NFT, để cung cấp cho khách hàng khả năng hiểu rõ hơn về thuộc tính và những thay đổi của nó. 

NFT động trở nên hữu ích hơn theo thời gian. Ví dụ: NFT có thể chứa hình ảnh hoặc video về một tài sản cụ thể thể hiện trạng thái của một ngôi nhà tại một thời điểm cụ thể. Khi quyền sở hữu thay đổi nhiều lần, rất nhiều video/hình ảnh liên tục được thêm vào NFT cho phép người mua xem những thay đổi đối với tài sản theo thời gian—cung cấp thông tin chi tiết sâu sắc hơn cho quyết định mua hàng của họ. 

4. Cách hoạt động của Bất động sản mã hóa

Nhìn chung, bất động sản được mã hóa yêu cầu phải có một liên kết chắc chắn, giảm thiểu độ tin cậy giữa tài sản kỹ thuật số (mã thông báo) và tài sản vật chất cơ bản (tài sản).

Mã thông báo bất động sản hoạt động tương tự như quy trình huy động vốn từ cộng đồng, trong đó tài sản được phân chia thành các phần nhỏ với sự trợ giúp của hợp đồng thông minh, một đoạn mã tự động nằm trên chuỗi khối. Bất kỳ ai mua hoặc sở hữu token đều sở hữu một phần bất động sản. Họ được hưởng tài sản cơ bản và các khoản lãi và lỗ liên quan.

Để hiểu rõ hơn, giả sử ai đó có tài sản trị giá 100.000 đô la và họ cần một số tiền mặt nhanh chóng. Nhưng các nhà đầu tư tiếp cận họ không có đủ số tiền cần thiết và chủ sở hữu không sẵn lòng bán bất động sản của mình với số tiền rẻ hơn. 

Đây là nơi mã thông báo có ích. Tài sản của họ sẽ bị phân mảnh và mỗi đơn vị sẽ đại diện cho 1.000 USD token kỹ thuật số. Bằng cách đó, tài sản có thể được đầu tư dễ dàng trong một khoảng thời gian. Việc này được thực hiện qua mạng phi tập trung nên hoàn toàn minh bạch . 

Bất động sản có thể được token hóa cho dù đó là thương mại, dân cư hay danh hiệu. Các tài sản thương mại đắt tiền như khu phức hợp mua sắm và trung tâm thương mại có thể được cắt thành từng phần nhỏ, giúp các khoản đầu tư trở nên hợp lý. Các căn hộ trong các tòa tháp dân cư nhiều tầng cũng có thể được token hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán nhanh chóng. Người ta có thể thanh lý tài sản chiến lợi phẩm của mình thông qua token hóa trong khi gây quỹ cho các dự án. 

Tài sản danh hiệu đề cập đến những tài sản đặc biệt khan hiếm có nhu cầu lớn bởi các nhà đầu tư. Những tòa nhà mang tính biểu tượng với nền tảng bất động sản vững chắc được xếp vào loại tài sản chiến lợi phẩm. Nó không nhất thiết phải là một tòa nhà. Nó thậm chí có thể là một vườn nho sản xuất nho có chất lượng vượt trội để sản xuất rượu vang hoặc một bờ sông chứa đầy đá quý. Do đó, có thể mã hóa bất kỳ thứ gì từ cổ phiếu được số hóa đến một phần chứng thư, quyền lợi cổ phần trong một pháp nhân hoặc quyền sở hữu đối với khoản nợ được thế chấp .

5. Lợi ích của Tokenized Real Estate

Có nhiều lợi ích khi mã hóa tài sản bất động sản, cho dù là tài sản riêng lẻ hay nhiều tài sản, dù là toàn bộ hay một phần.

Thanh khoản tăng

Token hóa nhằm mục đích loại bỏ các rào cản hiện tại đối với các giao dịch bất động sản bằng cách tối ưu hóa các quy trình, loại bỏ các bên thứ ba không cần thiết và hạ thấp các rào cản về giá khi gia nhập. Khi tài sản trở nên dễ giao dịch hơn (và rẻ hơn), tính thanh khoản có thể tăng lên – nhiều người mua và người bán có thể tham gia vào thị trường và thực hiện giao dịch.

Theo Ernst & Young (EY), “Việc token hóa tài sản bất động sản có thể đóng một vai trò quan trọng trong ngành bất động sản. Chuyến thăm công chứng, chi phí giao dịch đáng kể hoặc thuế chuyển nhượng đất trở nên lỗi thời về mặt kỹ thuật thông qua việc sử dụng token hóa.”

Khám phá giá tốt hơn

Tokenized Real Estate được phân đoạn có thể giúp thị trường lớn hơn khám phá mức giá thị trường hợp lý của các tài sản bất động sản khác nhau. Ngày nay, các chuyên gia bất động sản sử dụng nhiều điểm dữ liệu khác nhau để đưa ra mức giá hợp lý cho bất kỳ tài sản nào và ước tính của các chuyên gia khác nhau có thể khác nhau. Tương tự, khi người bán rao bán tài sản của họ, các lời đề nghị có thể rất đa dạng. Nhưng nếu các tài sản riêng lẻ được chia nhỏ, việc phát hiện giá trên một phần nhỏ của ngôi nhà có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về giá trị thị trường hợp lý của toàn bộ tài sản. 

Giá rẻ

Quá trình phân chia trong quá khứ, bất động sản được token hóa không ảnh hưởng đến chi phí trực tiếp của chính bất động sản đó. Nhưng nó có thể hợp lý hóa các quy trình và phê duyệt xung quanh các giao dịch bất động sản. Token được hỗ trợ thông qua hợp đồng thông minh, có thể chỉ định các điều khoản chuyển nhượng và tự động thực hiện các giao dịch đã được phê duyệt — cho phép phối hợp chi phí thấp và đáng tin cậy giữa người cho vay thế chấp, công chứng viên, công ty ký quỹ, v.v. 

Minh bạch thông tin, giảm gian lận

Gian lận bất động sản xảy ra theo nhiều cách khác nhau. Thông tin về một bất động sản có thể bị thao túng để cung cấp cho người mua thông tin sai lệch về các số liệu chính như diện tích. Người mua có thể bị dụ dỗ thực hiện các giao dịch mua gian lận như chứng thư nhà giả. Chuỗi khối, hợp đồng thông minh và mạng oracle phi tập trung có thể cung cấp khả năng giảm thiểu độ tin cậy tốt hơn, xác thực được cải thiện và dữ liệu có thể xác minh giúp giảm sự bất cân xứng thông tin — thường là nguyên nhân cốt lõi của các gian lận. 

[…] Công nghệ chuỗi khối có tiềm năng đáng kể trong việc thúc đẩy tính minh bạch, hiệu quả và tiết kiệm chi phí cho chủ sở hữu CRE bằng cách loại bỏ nhiều điểm thiếu hiệu quả hiện có trong các quy trình chính. —Deloitte, Blockchain trong bất động sản thương mại , 2022.

Theo KPMG: “Token lý tưởng cho chủ sở hữu của một tài sản hoặc một danh mục tài sản nhỏ, do giảm đáng kể thời gian và chi phí trong việc cung cấp cho nhà đầu tư quyền tham gia sở hữu một phần và giao dịch thứ cấp tiếp theo”.

6. Hạn chế của các Real Estate tokenized Assets

Giống như bất kỳ công nghệ sắp ra mắt nào, tài sản mã hóa bất động sản đều có những vấn đề riêng. Chúng ta hãy xem qua một số hạn chế:

Lỗ hổng bảo mật hợp đồng thông minh

Mạng blockchain khá an toàn. Nhưng khi nói đến hợp đồng thông minh, có những lỗ hổng cần được vá lại. Tin tặc tiếp tục cố gắng lẻn vào mã của hợp đồng thông minh và đánh cắp tiền. Trừ khi hợp đồng thông minh đã được kiểm tra kỹ càng , số tiền liên quan sẽ không được đảm bảo an toàn. Một vụ hack hoặc trục trặc trong hệ thống có thể cướp đi tài sản của các nhà đầu tư bất động sản. Điều khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn là một khi những tài sản này bị mất thì không thể phục hồi được.

Vấn đề pháp lý

Ở một số quốc gia, việc mã hóa tài sản bất động sản yêu cầu các nền tảng được cấp phép.Quá trình đạt được giấy phép rất phức tạp. Ngay cả trước khi đạt đến giai đoạn cấp phép, bạn cần phải trải qua nhiều giai đoạn thử và sai cũng như các thử nghiệm định kỳ để thành công.

Hầu hết mọi người làm việc trong các cơ quan quản lý và nhân viên bất động sản đều không biết công nghệ blockchain hoạt động như thế nào và cách mà Tokenized Real Estate loại bỏ các vấn đề mà lĩnh vực này đang gặp phải. Sự thiếu nhận thức này dẫn đến một môi trường pháp lý kém, tạo ra rào cản cho tất cả các bên liên quan. Sự không chắc chắn về quy định làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư, dẫn đến tăng trưởng kém.

Các quy định về thuế cũng chưa rõ ràng. Mặc dù những lợi ích của token hóa đã được công nhận trên toàn cầu nhưng nó vẫn chưa được tuân theo bởi một hệ thống thuế hợp lý. Việc thiếu một hệ thống thuế thống nhất tạo ra sự nghi ngờ trong tâm trí của tất cả những người liên quan.

Con đường phía trước

Bất động sản luôn là một thương vụ hấp dẫn, mặc dù nó chưa dễ tiếp cận như bây giờ. Việc mã hóa tài sản bất động sản cũng giúp các nhà đầu tư quy mô nhỏ có thể tiếp cận được. Những người từng cảm thấy chán nản vì bất động sản đắt đỏ giờ đây có thể đầu tư nhờ giá cả phải chăng sau quá trình mã hóa.

Khi các rào cản pháp lý trở nên tốt hơn theo thời gian và tiền điện tử trở thành một phần của xu hướng chủ đạo, bạn có thể mong đợi tốc độ mã hóa sẽ tăng lên. Token hóa bất động sản thương mại và dân cư có thể có các yêu cầu pháp lý khác nhau và ứng dụng đa dạng của các công nghệ nền tảng. Cuộc sống có thể trở nên dễ dàng hơn đối với các bên liên quan ở mọi khía cạnh.

Vietnam Pham – Click Digital

• Nếu bạn cần Dịch vụ Quảng cáo Crypto, liên hệ ngay tại đây.
• Đầu tư vào các công ty quảng cáo blockchain hàng đầu bằng cách MUA token Saigon (SGN) trên Pancakeswap: https://t.co/KJbk71cFe8 (đừng lo lắng về tính thanh khoản, hãy trở thành nhà đầu tư sớm)
• Được hỗ trợ bởi Công ty Click Digital
• Nâng cao kiến thức về blockchain và crypto
• Lợi nhuận sẽ dùng để mua lại SGN hoặc đốt bớt nguồn cung SGN để đẩy giá SGN tăng.
• Địa chỉ token trên mạng BSC: 0xa29c5da6673fd66e96065f44da94e351a3e2af65
• Twitter: https://twitter.com/SaigonSGN135
• Staking SGN: http://135web.net

• If you’d like to invest in top blockchain advertising companies, just BUY Saigon token (SGN) on Pancakeswap: https://t.co/KJbk71cFe8 (do not worry about low liquidity, be the early investor)
• Backed by Click Digital Company
• Enhancing blockchain and crypto knowledge
• The profits will be used to repurchase SGN or burn a portion of the SGN supply to drive up the SGN price.
• BSC address: 0xa29c5da6673fd66e96065f44da94e351a3e2af65
• Twitter: https://twitter.com/SaigonSGN135
• Staking SGN: http://135web.net